(Incorporação Imobiliária – Obra por Incorporação)

 

Incorporação Imobiliária – Obra por Incorporação, no direito Brasileiro, é nome dado para o conjunto de atividades exercidas com a finalidade de Construir ou Promover a Construção de Edificações ou Conjunto de Edificações, bem como a sua Comercialização, total ou parcial, compostas de Unidades Autônomas que, em seu conjunto, formam um Condomínio.

 

– (Entenda como funciona essa Atividade):

 

O Mercado Imobiliário é visto por muitos como um ótimo segmento para se realizar Investimentos. Um desses investimentos (Realizado, nesse caso, por Empresas) é a Incorporação Imobiliária.

 

Incorporação Imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a lógica do Mercado de Imóveis. Logo, entender como ela funciona é primordial para quem deseja investir ou trabalhar no setor.

 

– (O que é Incorporação Imobiliária?):

 

A Incorporação Imobiliária é o conjunto de atividades voltadas a construir edificações ou grupos de edificações voltados para a alienação. Além da Construção, a Incorporação Imobiliária também compreende a Comercialização das Unidades Construídas, seja de forma parcial ou total.

 

Sendo assim, a incorporação é o processo através do qual uma Pessoa Física ou Jurídica ergue uma Obra de Condomínio em Terreno pertencente a outro Proprietário. Dessa forma, ocorre a Incorporação de uma Obra a um Terreno.

 

Por sua vez, o Incorporador Comercializa o Projeto e os inquilinos passam a ser os investidores. Algumas vezes, o proprietário do Terreno é pago com Unidades da Edificação.

 

Na Incorporação, os Imóveis são vendidos na planta ou enquanto estão sendo edificados. Dessa forma, a obra continua através dos recursos dos compradores.

 

– (Lei de incorporação imobiliária):

 

A Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de Incorporação Imobiliária é a Lei n. 4.591, de 16 de Dezembro 1964. Ela regula a atuação dos Incorporadores, que constroem e promovem certas Edificações.

 

Portanto, a Lei de Incorporação Imobiliária trata do processo de formalização legal de um projeto que vai ser executado. Tal formalização se dá por meio do Cartório Imobiliário. A Lei refere-se à incorporação de Empreendimentos Imobiliários, através de Incorporadora de Imóveis.

 

– (Como funciona a Incorporação?):

 

Conforme estabelecido na Lei, a Incorporadora Imobiliária deve fazer o registro das particularidades da Obra. Isso ocorre através do Contrato de Incorporação Imobiliária.

 

Na Incorporação de Empreendimentos Imobiliários, devem aparecer certas especificações:

 

– Totalidade da Área;

– Áreas Interna e Externa;

– Área por Unidade;

– Quantidade de Unidades.

 

O Contrato de Incorporação Imobiliária viabiliza a Comercialização dos Imóveis. Inclui Obras Coletivas:

 

– Condomínio;

– Prédios;

– Loteamentos;

– Outros tipos de Obras Coletivas.

 

– (O que faz uma incorporadora imobiliária?):

 

Para estabelecer o que é uma Incorporadora Imobiliária, segue-se a Lei: 4.591/64. Ela diz que a Incorporadora de Imóveis tem sob como dever a efetivação da comercialização das partes dos Empreendimentos que vão ser erguidos. Tal responsabilidade do incorporador é registrada.

 

Portanto, uma Incorporadora Imobiliária age conforme a Lei ao Construir e Alienar, de forma parcial ou total, uma Obra formada por Unidades Autônomas. A natureza ou o destino dessas unidades não importam.

 

Assim, toda incorporação de empreendimentos imobiliários exige um Incorporador Imobiliário. Esse incorporador pode consistir em pessoa Jurídica ou Física, e entregará a obra finalizada mediante Prazos, Preços e determinações prévias.

 

– (O Incorporador Imobiliário pode ser):

 

– Aquele que tem a Propriedade do Terreno;

– O Cessionário do lugar;

– O Promitente-Cessionário;

– Aquele que realiza a contratação de Construções de Prédios com a finalidade de constituir Condomínios.

 

A incorporadora deve divulgar o Empreendimento, bem como permitir que o Contrato seja cumprido. Ainda precisa entregar a construção dentro do prazo, sendo o articulador do projeto.

 

– (Patrimônio de Afetação):

 

A Lei nº 10.931/2004 estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação em relação à Incorporação Imobiliária. O Patrimônio de afetação assegura que as unidades vão continuar sendo construídas, e entregues aos donos, ainda que o Incorporador vá à falência ou caia em insolvência.

 

– (Qual a diferença entre Incorporadora e Construtora?):

 

Construtoras também podem ser Incorporadoras. Porém, a incorporadora se responsabiliza por todo o projeto e ela própria deve contratar a Construtora do Empreendimento.

 

Assim, as questões atreladas diretamente à Construção pertencem à Construtora: Mão de Obra e materiais, por exemplo. Já a organização que administrou a construção em conjunto com o proprietário do terreno, e que vende as unidades, é a Incorporadora.

 

A Incorporação Imobiliária permite que o Cliente se sinta mais Seguro, uma vez que as determinações Técnicas do Empreendimento serão cumpridas, de acordo com a Lei. Essas condições Técnicas estarão registradas em Cartório. Além disso, tem permitido o desenvolvimento do Mercado de Imóveis.